怎么征收土地？城里人能買宅基地嗎？集體建設性經營用地怎么入市？新《土地管理法》來了

這幾天，有一條新聞刷屏了，那就是今年1月1日，關系到億萬農民切身利益的新修正《土地管理法》開始施行。這是一件利國利民的好事，各大媒體的關注度居高不下。土地制度是的基礎性制度，事關經濟社會發展和民眾權益，這次新修正的《土地管理法》，被稱為“農村土地制度實現重大突破”。

為什么要修改？

原來，隨著實踐的不斷發展和改革的不斷深入，現行農村土地制度與社會主義市場經濟體制不相適應的問題日益顯現。

土地征收制度不完善，因征地引發的社會矛盾積累較多。

農村集體土地權益保障不充分，農村集體經營性建設用地不能與國有建設用地同等入市、同權同價。

宅基地取得、使用和退出制度不完整。

土地增值收益分配機制不健全，兼顧、集體、個人之間利益不夠等。

針對這些問題，早在2015年初，經人大常委會授權，33個縣(市、區)開展“三塊地”改革試點，即農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點。4年多的試點，為此次法律修改提供了很多寶貴的經驗。

實際上，此次新修正《土地管理法》的修改重點也集中在這三個方面。

縮小征地范圍不得隨意侵占農民利益

我們先說說土地征收方面。隨著工業化城鎮化的快速推進，征地規模不斷擴大，因征地引發的社會矛盾凸顯。新修正《土地管理法》首次對土地征收的公共利益范圍進行明確界定。只有因軍事和外交、政府組織實施的基礎設施、公共事業、扶貧搬遷和保障性安居工程建設需要以及成片開發建設等六種情形，確需征收的，可以依法實施征收。

自然資源部法規司相關負責人對記者表示，實際上就是縮小了土地征收范圍。原來的《土地管理法》沒有對土地征收的“公共利益”范圍進行明確界定，使土地征收成為各項建設使用土地的渠道，導致征地規模不斷擴大，被征地農民的合法權益和長遠生計得不到有效的保障。這次修正實實在在地保障了農民的合法權益。

受到社會各界高度關注的土地補償，新修正的《土地管理法》刪除了土地補償費和安置補助費，總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍這個規定。

新修正的《土地管理法》在征地補償上，改變了以前以土地年產值為標準進行補償，現在實行按照區片綜合地價進行補償，除了考慮土地產值，還要考慮區位、當地經濟社會發展狀況等因素綜合制定地價。

不管是縮小征地范圍，還是調整征地補償標準，根本還是保障農民的合法權益。

充分保障村民實現戶有所居

現在咱們說說農村宅基地。農村宅基地是農民安身立命之本。長期以來，宅基地實行一戶一宅、無償分配、面積法定、不得流轉的法律規定。

新修正《土地管理法》完善了農村宅基地制度，在原來一戶一宅的基礎上，增加宅基地戶有所居的規定，明確：人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，在充分尊重農民意愿的基礎上可以采取措施保障農村村民實現戶有所居。這也是對一戶一宅制度的重大補充和完善。

還考慮到農民變成城市居民真正完成城市化是一個漫長的歷史過程，新修正《土地管理法》還規定：允許進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地，意味著地方政府不得違背農民意愿強迫農民退出宅基地。在現實中，有一部分農民進城落戶后不再回到農村，宅基地成為這些人的“死資產”。現在，新修正的《土地管理法》允許這類“宅基地”有償退出，可令交易雙方各取所得。

不過近些年來，由于越來越多的農村居民遷入城市，有些還購買了商品房，其擁有的宅基地便閑置在農村，長期無人居住。那么城里人是否能去農村買宅基地呢？答案是目前肯定不行。如果社會資本、城市居民進入到農村宅基地的交易當中，會帶來非常大的隱患。

與此同時，農村居民在自家宅基地上建房，必須遵守土地利用總體規劃和相關規定，說白了農民也不能隨便亂建。

集體經營性土地入市

最后，咱們來說一說集體經營性建設用地入市。別急，先了解一下什么是集體建設性經營用地是什么？它是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。

原來的《土地管理法》除鄉鎮企業破產兼并外，禁止農村集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用集體建設用地，只有將集體建設用地征收為國有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個人使用。這一規定使集體建設用地的價值不能凸顯。特別是在城鄉結合部，大量的集體建設用地違法進入市場，嚴重挑戰法律的權威。

新修正的《土地管理法》破除了集體經營性建設用地進入市場的法律障礙，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。

集體經營性建設用地可以直接進入市場流轉，這是對現行土地管理制度一個重大的突破，這也意味著，集體經營性建設用地可以直接對接市場、實現流轉。新的模式既能提高土地使用效率，也能為農民帶來更多實惠，可加速農村向城鄉一體化轉型。

怎么入市？自然資源部法規司相關負責人對記者表示，下一步，自然資源管理部門還會制定詳細的集體經營性建設用地入市規則，對入市的程序、入市應該遵循的條件等作出詳細的規定。

總而言之，新修正的《土地管理法》，為市場化推進農村改革與發展提供了制度保證。最為重要的是，農民兄弟將獲得更多實實在在的利益，也為城鄉融合發展注入新的強大動力。(央視記者譚振華)