現有的城市建設用地足以容納目前的城鎮人口，城市一味擴張，造成土地資源浪費的問題必須解決。根據國務院安排，部分特大城市已經開始擬劃城市發展邊界，集約節約利用土地在邊界之內是舊城改造、存量挖潛，在邊界之外則是農村土地整治。而在一千萬畝城市建設用地之外，農村土地流轉問題已經成為牽制新型城鎮化的根本問題。

 

　　這一次，是土地問題

 

　　“城鎮化的問題，一個是人的問題，一個是地的問題。”在“2014莫干山會議”正式開幕之前，9月18日上午，一個以“城鎮化”為名的討論小組已經完成了首次交鋒，主辦方為本組擬定的議題“城鎮化進程中的政府與市場”被改為“農村土地流轉問題”，而這一小組討論也成為六組中討論最為激烈的一組。

 

　　按照新型城鎮化目標，力促五年內一億農民進城，農民的宅基地退出問題成為政策設計的重點。討論會上，一位政府官員稱，農民變成城市戶口，農房被閑置，為了集約節約利用土地，一定要打開宅基地退出通道，這就涉及到是否可以在全縣范圍內做土地流轉，以及如何界定集體經濟組織、所有權和他物權（在他人所有的物上設定或享有的權利）是否能分開等問題。

 

　　農村土地流轉在各地已有試點，部分地區已經形成了較為完備的特有模式。發改委城市和小城鎮改革發展中心政策研究處研究員張惠強認為成都模式有借鑒意義，“以成都為例，進行體外流轉，農民自己成立土地股份合作社或資產管理公司，整理完后賣給企業”。張惠強曾為完成博士論文，專門到成都做調研，“一種辦法是允許開發，但要收取集體土地所有權首次使用費，利用稅費完善補貼機制。在成都，每個地區費率都不一樣，也不需要定一個統一標準，我覺得改革就是做一個微調，最后是調出來的。”張惠強說。

 

　　北京大學法學院教授凌斌表示，“從南海模式、瀏陽模式到成都、重慶模式，再到嘉興、無錫、余姚模式，從各地的試點經驗中可以發現，成功的改革經驗背后都有兩條規律：個是基層的政府和集體發揮了非常重要的作用，第二個是他們都采取了企業經營的方式，不論是成立投資公司、擔保公司，還是土地交易平臺，他們都采取了企業經營的方式。”

 

　　盡管在推動宅基地市場化退出的方向上并無太大分歧，但目前中國各地進行的土地改革試驗，尚未取得廣泛共識，難以提煉出一個能而夠顧及多方目標且適合推廣的試點經驗。

 

　　土地流轉的權利是什么、流轉的方式是什么、農村宅基地如何退出等關鍵問題仍待破題。“具體流轉方案是有分歧的，但討論之后會發現是否突破農村集體土地所有制是一個根本點。”凌斌說。

 

　　土地流轉“試驗田”

 

　　2014莫干山會議正式開始后的個晚上，“青年圓桌：城鎮化進程中的政府與市場”討論場地擠滿了參與者。“個問題是所有制問題，第二個是技術問題，如果所有制問題達不成共識就無法討論技術問題，這就相當于，如果連要走計劃經濟還是商品經濟的問題都沒有共識，怎么走的問題就無從談起。”亞洲金融與法律會會長許成鋼在參與討論時提到，首先應該考慮土地所有制問題。

 

　　不過，討論會上對所有制問題并未達成共識，許成鋼中途離場。而后的討論主題變得更為具體，“簡單通過私有化的方式是不能解決問題的，”參與討論的一位政府官員說，“在不動土地所有制的前提下，我們是否能夠制定出幫助土地流轉、農民進城的可行性方案。”