土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

 

　　農業用地在土地承包期限內，可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權，鼓勵農民將承包的土地向專業大戶、合作農場和農業園區流轉，發展農業規模經營。集體建設用地可通過土地使用權的合作、入股、聯營、轉換等方式進行流轉，鼓勵集體建設用地向城鎮和工業園區集中。

 

　　1月15日下午六點多，在新華視點的官方微博上連續推送了兩條驚天動地的消息，核心內容如下：

 

　　、宅基地的制度安排將發生翻天覆地的變化，把所有權、資格權、使用權分離開。所有權不變，仍然屬于集體；資格權是保證農民附著在土地上的各項權利的一種保障；而使用權最為關鍵，因為將使用權分離出來意味著，宅基地真正可以入市了，進入住宅用土地市場。

 

　　第二、盡管宅基地可以入市了，從制度安排上進行了解鎖，但是宅基地入市的主要目的是用于實現租購并舉的住房制度，主要是用于租賃用途。這一點意味著私人購置農民的宅基地仍然是不被允許的，不受法律的保障。

 

　　第三、明確政府將不再是居住用地提供者，還提到非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。

 

　　顯而易見的是，利用集體建設用地建設租賃住房，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道。同時，因集體建設用地入市后只能用于租賃，不可出售，因此對房價影響不大，但可能帶動租賃市場，增加市場供應，或可帶動部分區域租金下調。

 

　　由此來看，未來宅基地很可能并不僅僅是為了租賃用途這么簡單，而是可以從使用權來說近似市場化；而能夠獲得宅基地使用權的是非房地產企業，可能也意味著通過開發宅基獲得的收益將是歸屬于農民所有。這將改寫樓市(尤其是一二線城市)土地稀缺的局面，有大量潛在土地可以入市；從利益分配的角度，農民的利益將可能會因此而大幅度提高，收入分配的天平將朝著擁有土地的農民傾斜，這種一直被忽視的財富有很大程度將被兌現！