導讀

　　農業農村部下發《關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》，不是建設用地，也可以做休閑農業！

　　01、鼓勵閑置宅基地發展“農家樂”

　　《通知》明確用地政策：在實行最嚴格的耕地保護制度的前提下，對農民就業增收帶動作用大、發展前景好的休閑農業項目用地，各地要將其列入土地利用總體規劃和年度計劃優先安排。

　　《通知》提出：“農家樂”可通過多種通道獲取土地，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業。與往年包括去年底出臺的休閑農業扶持文件相比，此份文件最精華的地方即在于這條關于明確‘用地政策’的規定。

　　02、鼓勵“四荒地”發展農家樂

　　《通知》鼓勵：利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閑農業。對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閑農業，其建設用地指標給予傾斜。

　　《通知》鼓勵開展城鄉建設用地增減掛鉤試點，發展農民自有住宅從事旅游經營，與一般農區土地相比，以發展休閑農業的項目對土地進行開發，土地價值將獲得更高反映。

　　03、休閑農業將引入PPP模式

　　《通知》指出：加大對休閑農業的金融支持。鼓勵利用PPP模式、眾籌模式、互聯網+模式、發行私募債券等方式，探索休閑農業多元化投融資機制，鼓勵符合條件的休閑農業企業上市。并探索新型融資模式，探索以旅游資源、扶貧資金等入股方式，使貧困群眾在項目發展中獲得資產性收益。

　　04、休閑農業政策出臺，讓土地發揮更大的價值！

　　在城鎮化快速發展的今天，城鎮人口“看得見山、望得見水、記得住鄉愁”的需求，也為農民創辦農家樂、休閑農莊提供了土壤。此次的《通知》出臺，我們看到，農村土地不僅僅是耕地，還有農民的宅基地、村內集體建設用地、四荒地等。

　　我們在發展休閑農業的過程中，要充分利用好這些土地，盤活農民宅基地、村集體建設用地資產，創造更高的土地經濟價值。同時，這些土地的開發和利用，對增加農民的資產性收入也可以發揮很大的作用。

　　休閑農業用地，經典7問

　　1、在整個土地規劃，國土部門有一套土地分類標準，住建或規劃部門有一套分類標準，這兩套標準之間有何區別與聯系？分別適用于什么情況？如何做好這兩者之間銜接？

　　答 ：國土關于土地的分類標準是為解決土地性質問題，包括農用地、一般農田、基本農田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質。住建關于土地的分類標準是針對土地上附著建筑物的性質。
 

　　規劃過程中，國土標準只是去確定該地塊是否可以利用，具體的建設內容由住建的分類標準進行協調?，F在很多地方出現的問題就是城市規劃與土地規劃不同步，城市規劃已經到位，但是土地規劃并沒有調整。
 

　　調整城市規劃用地只是一個淺層次的問題，深層次問題的是要調整土地規劃。例：一塊農用地，首先要確定他是一般農田還是基本農田，如果是一般農田，一次調整即可；如果是基本農田，先要把該基本農田調整到某塊荒地上，再將原基礎農田調整為建設用地（荒地：未利用的土地，無土地屬性）。

　　2、旅游開發中遇到的集體土地開發障礙是土地流轉等正式制度障礙還是開發效率障礙，或是非正式制度障礙？可否舉例說明？

　　答 ：旅游開發中集體土地開發障礙及土地流轉中的問題不是政策障礙，而是如何使被流轉的土地實現盈利。旅游本身盈利能力較弱，企業流轉集體土地一般或建設功能性建筑，不考這盈利，而是更看重周邊可利用的其他土地，通過帶動這些地塊的發展及價格，進行可建設部分資產的售賣或經營來獲得盈利。
 

　　所以集體土地開發的障礙主要是實現盈利問題，很多企業很難實現單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產，就相對容易一些。比如古北水鎮，一開始就是走的土地流轉的路，周邊有很多房地產，土地流轉也就很容易實現。