修改版《中華人民共和國土地管理法》自2020年1月1日起施行。毫不夸張的說，本次修改將惠及8億農民，也將深度影響農業、鄉村旅游、康養、房地產等投資領域。本次土地管理法主要有4方面的重大調整：
 

01 | 土地征收費用加碼

 

原來，政府征地時只給農民土地補償費、安置補償費和地上附著物三項。修改后，在以上三項基礎上增加了兩項：農村村民住宅補償和社會保障費。

 

自然資源部法規司司長魏莉華說：“基本原則是保障被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。這樣一個規定就改變了過去我們是以土地征收的原用途來確定土地補償，以年產值倍數法來確定土地補償費和安置補助費的做法，以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法”。

02 | 集體經營性建設用地入市合法化

 

原來的土地管理法第43條規定：“任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規定。”這條被刪除了！這是重大制度創新。原來，你想用地必須找政府，以后你想用地可以找村里，以前找政府買地，以后可以去村里買（轉讓）或租。

 

據魏司長介紹：“這次新修改的土地管理法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。規定農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。”

 

也就是說，村里可以享受到更多“賣地”的收益。而作為民宿、鄉村旅游等投資者，你在項目開發過程中用到建地的時候，可以不再去政府調指標，直接去村里，花更少的錢，更方便的拿到土地，這將大大的推動鄉村旅游的發展，也會把發展中的實惠更多的讓農民所有。

03 | 允許農民宅基地自愿有償退出

 

農民進城落戶，最惦記的還是家里那處宅子。這下好了，允許進城落戶農民自愿有償退出的規定讓他們少了這個后顧之憂。

 

魏司長說：“農民變成市民真正實現城市化是一個漫長的過程，在整個過程中我們要有足夠的耐心。如果農民不愿意退出宅基地，地方政府不能強迫其退出宅基地，必須是在自愿有償的基礎上。”

 

中國70多萬個村莊，在城市化的過程中，很多村莊逐漸空心化，“自愿有償退出”一方面為進城落戶的農民更多收益，另一方面，大量的建設用地被釋放，促進了旅游、康養、民宿等產業的發展。

04 | “基本農田”全部改為“基本農田”

 

本次修改，將把所有“基本農田”的字眼改為“基本農田”，突出了對耕地的保護。不僅如此，國務院會根據各省、自治區、直轄市等規定一個比例，相當于任務，按比例把耕地劃入基本農田，執行級別的保護政策。

 

魏司長說：“已經確定的耕地紅線決不能突破，已經劃定的城市周邊基本農田決不能隨便占用……在第35條明確規定基本農田經依法劃定后任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途，要求基本農田必須落實到地塊，納入數據庫嚴格管理。”在糧食安前，一切商業項目都將繞道而行。

 

我們在發展休閑農業、鄉村旅游、民宿等項目時，一定要注意避開基本農田，如果確實需要用到建設的部分，也一定在鼓勵的“集體經營性建設用地”甚至在“國有建設用地”上進行。

 

拓展閱讀：

 

1、農村集體經營性建設土地入市，對下一步的土地供應格局會有什么樣的影響，會不會形成沖擊？

 

一方面，這次土地管理法的修改，包括集體經營性建設用地入市改革，目的就是為了改變、完善現有的建設用地土地供應的格局。原來我們只有國有的建設用地才能進入市場，以進行各項建設，現在是允許集體可以把集體的建設用地，直接由集體出讓、出租用于建設，這是土地供應格局的改變。

 

另一方面，集體經營性建設用地入市，首先入市的土地要符合規劃，規劃必須是工業或者商業等經營性用途。第二個，它必須要經過依法登記。第三個，它在每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來規劃的用途來使用土地。因此從這幾個方面來講，它不會對我們的土地市場造成沖擊。

 

2、農村集體經營性建設土地入市，有哪些成功的、成熟的經驗與案例？

 

2014年，開始“三塊地”改革試點工作，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經營性建設用地可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。有33個縣市區試點集體經營性建設用地入市實踐，成都郫都區作為最早參與試點的城市，積累了較為成熟的入市實踐經驗。

 

案例：戰旗村

 

戰旗村是成都周邊一個普通的村子，全村1704口人，1930畝土地。2007年，村里開始了“資源換資本”的方式開始發展，現在戰旗村經濟總產值近3億元，集體資產達到5700萬元。不禁有人想問，戰旗村究竟是如何做到的？成功的核心是什么？今天，小編從土地入股、土地入市、自主經營三方面，告訴大家答案。

 

戰旗村發展的步，是土地入股。

 

有“成都小普羅旺斯”之稱的媽媽農莊，11年前被招商引資到戰旗村。對于媽媽農莊的運營，戰旗村以土地入股，年底保底分紅的方式合作。媽媽農莊圍繞花卉的觀賞交易、旅游觀光等形成了一個完整的產業鏈條，同時解決了戰旗村120多人的就業。

 

戰旗村發展的第二步，是土地入市。

 

早在2015年，戰旗村被確定為集體經營性建設用地入市改革試點，原有的村辦復合肥廠、預制廠和村委會老辦公樓用地入市拍賣，以705.9675萬元的總價成交。這宗面積為13.447畝的土地，在全川敲響了農村集體經營性建設用地掛牌拍賣的槌。

 

戰旗村發展的第三步，是自主經營。

 

2018年，戰旗村邁出跨越式發展的第三步，也就是打造“鄉村十八坊”景點發展鄉村旅游——利用本土工匠技術資源，還原舊時作坊生產方式，打造傳統農耕文化記憶。

 

把鄉村變景區，采取自主經營，給老百姓新的財富密碼。迄今，戰旗村經過近20年的發展和市場淘汰，產業結構進行了很大調整。全村現有13家企業，其中7家集體企業，6家民營企業，主要扎根于鄉土資源，以農副產品加工、郫縣豆瓣及調味品生產、食用菌生產和旅游業為主。從數據上看，戰旗村村域經濟總產值近3億元，集體資產達5700萬元，集體經濟收入達450萬元。

 

每次土地改革都是一次經濟改革：

 

1949-1978這30年是農業的“計劃經濟”階段，農業效率低下，農民積極性不高，城鄉的互動較低。

 

1979-2019這40年是農業的“市場經濟”階段，農業效率提升，農業支持工業，城鄉互動提高。

 

2020之后將是農業真正發展的“鄉村振興”階段，農業效率通過土地流轉繼續提升，農民繼續市民化，工業反哺農業，資本流向農村，產業得到真正發展，城鄉融合，共同發展。